すまいの寄り道
目的地までの10分で、住まいの未来に寄り道を。
走る不動産相談所 ── 営業しない、決めつけない、押しつけない。
タクシー・不動産・AI、それぞれの現場から
タクシー・発達支援福祉
- タクシー38台、月に約1万人が乗車
- 客単価 約1,500円
- 地元に根ざした車両と乗務員
- 高齢者・障害のある方への接遇の知恵
有限会社ラムダ（不動産）
- 一宮で宅地分譲No.1（年60区画）
- 仲介・買取・分譲・相続の相談
- 他では売れない土地を、法規の知識で売れる形に
- 地主・業者のネットワーク
株式会社leale（AIシステム・飲食）
- AIの診断・アンケート・顧客管理の仕組み
- SNSの完全自動投稿・ショート動画
- ラーメン店（金山）＝相談会の場所
- レジ用の中古タブレット（車内に転用できる）
不動産のニーズは、本人にもまだ見えていない
心の中にある「いつか」
全国の空き家（過去最多） 総務省 令和5年住宅・土地統計調査
空き家率（住宅の約7戸に1戸） 同上
相続登記の申請が義務化 法務省
タクシーの10分は、「住まいを考える」のに向いた時間
一人で、静かに座っている10分
誰にも急かされない。店頭や電話と違い、断る気まずさもない。
暮らしの節目に重なる移動
平日午前は通院の高齢者が多い。通院・帰省・法事・役所……家族や住まいを思い出しやすい。
地元の人が、毎日乗る
地元住民・高齢者・その家族との日常の接点。チラシと違い「目の前にある」。
瑞穂タクシーの乗客数
1回の乗車（客単価）
10/25 会議での共有値
前席のタブレットで9ステップ。⑤までは匿名、⑦からは同意した人だけ
何もしないもOK
カードからの後日の問い合わせ
売らない
車内でも診断でも営業しない
決めつけない
資産価値や家計を判定しない
押しつけない
いつでもやめられ、不利益なし
11案を「参加したくなるか・相談につながるか・すぐ作れるか」で比べた
| 案 | 中身 | 参加 | 相談 | 作れる | 点 |
|---|---|---|---|---|---|
| A住まいの未来タイプ診断 | 7問で“住まいのタイプ”。人に話したくなる | 8 | |||
| B実家のこれからチェック | 家族で確認したい項目 →設問に組み込む | 8 | |||
| E暮らしの未来年表 | 回答から自分と家族の“住まい年表” | 7 | |||
| F家族会議カード | 家族と話すための質問カードを持ち帰る | 7 | |||
| Cマイホーム実現度チェック | 新築の準備項目を案内 | 7 | |||
| D住まいのモヤモヤ診断 | 後回しのテーマを整理 | 7 | |||
| I一宮まちクイズ＋1問 | 地元クイズの最後に住まいの1問 | 7 | |||
| G街との相性診断 | 暮らし方から相性のいいエリア | 6 | |||
| J未来の自分への手紙 | 5年後の自分に住まいの希望を送る | 6 | |||
| K続きはLINEで | 結果をLINEに。季節ごとに続編 | 6 | |||
| H住まい人生すごろく | ライフイベントを疑似体験 | 5 |
入口：未来タイプ診断
「自分は何型？」が気になって、つい始める
結果：暮らしの年表
今・5年後・10年後が見えて、“いつか”が“いつ”になる
お土産：家族会議カード
家に持ち帰り、家族と話すきっかけに
思わず参加したくなる5つの仕掛け
それぞれ「どの数字を上げるための仕掛けか」を決め、毎月の数字を見て直す
① タップだけで3分
文字入力なし。乗車10分の間に終わる長さ。
なぜ効く：手間がない／降りる前に終わると分かる
↑ 回答の完了率② タイプ名が楽しい
「実家バトン型」「根っこ育て型」。家族や友人に話したくなる名前。
なぜ効く：占いのように「自分は何型？」が気になる
↑ アクセス率・口コミ③ 連絡先なしで結果
名前もメールも聞かない。最初の画面に「登録不要」と明記。
なぜ効く：「営業されるかも」の不安を最初に消す
↑ アクセス率④ お土産がある
結果・年表・家族会議カードを、QRで自分のスマホに持ち帰る。
なぜ効く：やった分だけ得をする／家で家族と話せる
↑ 相談の希望率⑤ さわるだけ
目の前の画面にさわれば始まる。アプリも登録もQRの読み取りもいらない。
なぜ効く：画面が動いていると目に入る。始めるまでの手間がない
↑ 診断の開始率「あなたの住まいの未来タイプは？」 4つのタイプに優劣はつけない
根っこ育て型
今の住まいを大切に
結果で分かること
手入れ・リフォームの目安時期
→ ラムダ：住まい便り・将来の建替え
次の暮らし準備型
将来の住み替えを準備
結果で分かること
住み替えの順番と準備リスト
→ ラムダ：売却＋購入の仲介
実家バトン型
実家・相続を整理
結果で分かること
家族で確認したい5項目
→ ラムダ：相続不動産の調査・売却・活用
マイホーム夢づくり型
マイホームを実現
結果で分かること
土地探しと資金計画の準備
→ ラムダ：分譲地・土地の紹介
乗った人に合わせて出し分け：最初の1問で年代を選んでもらい、高齢の方には「実家・相続・住み替え」、若い世代には「マイホーム・土地探し」の質問から始める。
前席のタブレットにさわるだけ。運転手は何もしない
デモ：さわって開始 → 7問をタップ → 結果と家族会議カード → QRでスマホに持ち帰る
新しく買わない
株式会社lealeのレジ用の中古タブレットを転用
運転手の関与ゼロ
声かけ・説明・操作補助はしない
前の人の答えは残らない
1分さわらなければ最初の画面に戻る
誰でも読める
大きな文字・全画面に「やめる」（福祉の知見）
お土産の「家族会議カード」が、家族の話し合いを始める
- 家と土地の名義は、誰になっている？
- 親は、どこで、どう暮らしたい？
- 空き家になったら、誰が管理する？
- 大事な書類は、どこにある？
- 次に家族がそろうのは、いつ？
有限会社ラムダ 住まいの相談窓口 TEL ○○○○-○○-○○○○（受付 ○:○○〜○○:○○）
カード番号 Y-0001（お問い合わせのときにお伝えください）
お母さん結果とカードを
QRでスマホへ
息子さんにカードを見せて
話すきっかけに
同じ診断送られたページから
自分のスマホで
問い合わせカードの窓口へ
家族のタイミングで
相続・住み替えを決めるのは「家族」
本人だけに声をかけても、話は進まない。カードは、家族会議を家に持ち帰る仕掛け。
乗ったのは1人、届くのは家族みんな
離れて住む子ども世代にも広がる。営業ではなく、家族の会話として。
タイプごとに、ラムダの事業へつなぐ
| 診断タイプ | 入口の相談 | ラムダの対応 | 収益の機会 | 想定期間 |
|---|---|---|---|---|
実家バトン型 | 終活・相続の整理 | 相続不動産の調査・査定、司法書士・税理士と連携 | 売却仲介・買取・土地活用 | 6〜18か月 |
次の暮らし準備型 | 住み替え・売却 | 売り先行／買い先行の相談、無料査定 | 売却仲介＋購入仲介 | 3〜12か月 |
マイホーム夢づくり型 | 新築・土地探し | 自社分譲地・地主ネットワークからの土地紹介 | 宅地分譲・土地販売 | 6〜12か月 |
根っこ育て型 | 今の家を大切に | 年1回の「住まい便り」（希望者のみ） | 将来の建替え・住み替え | 長期 |
空き家の用途変更の相談
法規に縛られて使えない空き家を、福祉の事業所などへ。伊藤さんの法規の知識 × 岩間さんの福祉の知見。
小さな修繕・リフォームも拾う
「雨どいが」「手すりを」など、売買の手前の困りごとを受け止め、工務店へつなぐ。関係が長く続く。
接点をつくり、データに変え、取引につなげる
高齢者・障害者への接遇
地域住民との信頼タブレットの設置・充電・画面の監修
テーマ・時期・要約・配慮事項
同意あり→ラムダへ／なし→匿名の集計タブレット・アプリ・仕分け・相談会の会場
土地の仕入れ・地主ネットワーク
相続・土地活用の相談実績相談対応・査定・仲介・土地紹介
車内（圏外）：答えはタブレットの中に貯める
本社のWi-Fi：まとめて送り、送ったら端末から消す
ラムダへの窓口は2つ：車内で相談を選んだ人の申し込みと、カードを見た後日の問い合わせ（カード番号で寄り道からと分かる）
収益は不動産取引から。3社の取り分は成約時の成果報酬
ラムダ（取引）
仲介手数料・買取再販の利益・宅地分譲・住み替えの取引
岩間（タクシー）
成約時の紹介料（成果報酬）。固定の協力費はなし
田畑（AI・飲食）
成約時の紹介料（成果報酬）＋相談会の飲食＋将来の外販。システムは無料枠で運用
仲介手数料の上限（売買・片方）
売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
例）2,000万円 → 66万円（税抜）
800万円以下の空き家等は特例で最大30万円
成果報酬で守ること
宅建業の免許がない会社・人は、不動産の媒介（物件の説明・条件の交渉など）をして報酬を受け取れない。
→ タクシー・田畑はお客さまの紹介まで。説明・交渉・契約はラムダだけ。
→ 紹介料はラムダの仲介手数料の中から。支払い方と配分は始める前に専門家に確認。
タブレットを置く10台・月 約2,600乗車。仕掛けが、各段階の数字を支える
標準シナリオ（1か月）と、その段階を支える仕掛け
| 1か月あたり | 楽観 | 標準 | 慎重 |
|---|---|---|---|
| 診断を始める | 15% | 10% | 5% |
| 回答完了 | 70% | 60% | 50% |
| 相談を希望 | 12% | 10% | 5% |
| 案件化→成約 | 25→35% | 20→30% | 15→20% |
| 成約（年） | 34件 | 11件 | 1.2件 |
| 粗利単価 | 100万円 | 80万円 | 66万円 |
| 固定費（年） | 0円 | 0円 | 0円 |
| 3社の取り分の合計（年） | 約3,440万円 | 約900万円 | 約77万円 |
月約1万人 ÷ 38台 × 10台 ≒ 2,600人（10/25 会議の実数から）。率はラムダ案の前提（QR案の値。タブレットは目に入りやすく、上振れの余地あり）。数値はすべて仮定で、実績ではありません。固定費0円：3社への支払いは成約時の成果報酬のみ（配分は28日に決定）、サーバ・AIは無料枠、タブレットはlealeの中古を転用、相談対応はラムダの通常業務の中。相談から成約まで3〜12か月かかるため、最初の半年は粗利がほぼ立たない前提。
2か月で作り、半年で判断する
初期投資（今ある資源で始める）
固定費（成果報酬・無料枠で運用）
使うもの：既存の車両・システム・店舗と、lealeのレジ用中古タブレット（転用）。新しい車両や機器は買わない。
6か月の流れ
| KPI | 続ける・広げる | 直す | やめる |
|---|---|---|---|
| 診断の開始率 | 8%以上 | 4〜8% | 4%未満 |
| 回答の完了率 | 55%以上 | 40〜55% | 40%未満 |
| 相談の希望（月・同意あり） | 10件以上 | 4〜9件 | 3件以下 |
| 案件化（月） | 2件以上 | 1件 | 3か月連続0件 |
| 「役に立った」率 | 70%以上 | 50〜70% | 50%未満 |
| 苦情・事故 | 0件 | 軽微1件（是正済） | 重大1件で即停止 |
まちの移動が、住まいの未来を家族で考える時間になる
楽しんでいるか
タクシーに「住まいの寄り道」という新しい役割。相談会で、3社の現場が一緒に動く。
たくさん話して、互いを知れたか
相互ヒアリング6枚と2回の会議。月1万人・客単価1,500円・年60区画・売れない土地を売る力……聞き合って初めて分かったことから組み立てた。
周りを幸せにできるか
空き家・相続の“いつか”に早く気づき、家族で話すきっかけを届ける。営業しない、という安心。
安心のルール ── 3社共通の運用規程にする9つ
回答は完全に任意
答えなくても乗車・運賃に影響なし。全画面に「やめる」。
診断と連絡の同意を分ける
同意は別画面。チェックは最初はオフ。
連絡先なしで結果
結果・家族会議カードは名前もメールも不要。
ラムダへは同意者だけ
相談を選び、同意した人の情報だけを渡す。
福祉の情報は使わない
福祉事業のデータと完全に分ける。福祉の送迎車には掲示しない。
強引な営業をしない
連絡は最大2回、断られたら終了。高齢の方には家族の同席を推奨。
利用目的を表示する
何に使うかを画面に明記。
端末に残さない
本社で送ったら消す。1分さわらなければ最初の画面へ。
AIの診断は一般情報
法律・税務の判断はしない。専門家へつなぐ。
10/28（火）22:00 の打ち合わせで決めること
内容
- 事業名：「すまいの寄り道」（対外）でよいか。会議で出た「不動産タクシー（リアルエステートタクシー）」をどう使うか
- 成果報酬の配分：成約時の紹介料を3社・ドライバーにどう分けるか（宅建業法の専門家確認）
- 数字の確認：10台・月2,600乗車の置き方、診断の開始率（タブレット前提）、粗利単価
- タブレット：lealeの中古の台数と状態、取り付け位置・充電の方法（岩間さん確認）
- 家族会議カードの5つの質問、ラムダの相談窓口（電話番号・受付時間）、カード番号で寄り道からの問い合わせと分かるようにするか（成果報酬の計算に使う）
- 用途変更・小さな修繕の扱い
発表と提出
- 話す人の割り当て（各スライド右上）と原稿の読み合わせ（N キーで原稿表示）
- 発表は10分。3人全員が話す。本編16枚（付録2枚は質問用）
- 発表動画の撮影：3人でパートを分けて撮る
- 提出：10/31（土）23:59 まで。案内所の「わたしの商会」から、発表資料と動画のURL
- 伊藤さん：28日が難しくなったら事前に連絡
土台：伊藤さん作成「すまいの寄り道_事業提案」（22枚）。肉付け：10/25 会議（月約1万人・客単価約1,500円・属性で出し分け・用途変更・小さな修繕）。数値はすべて仮定。